월세 계약 시 주의사항

 

등기부등본 확인하기

등기부등본에서 확인할 사항은 ①임대인이 누구인지와 ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등) ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인하여야 합니다. 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문에 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 합니다.

 

근저당권과 체납 세금 확인하기

은행에서 집을 담보로 돈을 빌릴 경우, 등기부등본에 '근저당권'이 기록됩니다. 만약 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간다면, 세입자의 보증금이 안전한지 반드시 확인해야 합니다. 특히, 근저당권이 설정된 시점이 전세계약 체결 이전이라면, 경매 시 근저당권 채권자가 세입자보다 우선적으로 지급받게 됩니다(최우선변제 대상이라면 우선될 수 있습니다). 따라서 나보다 우선하는 채무가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

근저당권의 설정 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택 가격을 초과하는지 체크해야 하며, 일반적으로 이 두 금액의 합이 주택 가격의 80% 이하일 경우 계약이 안전하다고 판단합니다. 그러나 예상치 못한 미납 국세나 임금 채권이 있을 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 현재로서는 세입자가 임대인의 미납 국세나 임금 채권을 임대인 동의 없이 확인하는 방법이 마련되어 있지 않지만, 보증보험 가입을 통해 잠재적인 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

 

최우선변제권이란?

최우선변제권이란 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경·공매시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말합니다. 따라서 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 됩니다. 최우선변제권의 성립요건은 ① 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참고) ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것입니다.

 

대항력이란?

대항력은 임차인이 자신이 임대한 주택에 대해 제3자에게도 자신의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 임대차 계약이 유효하게 체결된 경우, 임차인은 임대인이 주택을 제3자에게 판매하거나 담보로 제공하더라도 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘을 갖습니다.

이러한 대항력을 갖추기 위해서는 주택을 인도받고 전입신고를 하면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생하게 됩니다. 또한 전입신고 시 확정일자도 꼭 함께 부여받아야 합니다. 전입신고와 확정일자는 관할 동주민센터에서 진행 가능하며 온라인으로도 가능합니다.

   

 

계약시 주의사항

계약서 작성 전 다시 등기부등본을 확인하여 변동사항 없는지 체크하는 것이 좋습니다.

또한 반드시 서면 계약서를 작성하고 임대료, 보증금, 관리비, 계약 기간 등 모든 조건을 명확히 기재해야 합니다. 임대인의 신원과 소유권을 확인하고, 긴급 상황에 대비해 연락처를 받아 두는 것이 중요합니다. 월세 조건이 명확히 합의되었는지 확인하고, 관리비 내역과 추가 비용 발생 가능성도 점검해야 합니다. 또한 계약서 작성 시 임차인에게 필요한 특약사항을 제시하는 것도 좋습니다(예: 임대인이 수리해주어야 할 범위를 명확히 하기 등). 계약 종료 시 조건과 절차를 미리 확인하고, 퇴거 시 보증금 반환 조건도 점검하며, 계약 종료 전에 임대인에게 통지해야 할 기간을 확인하는 것이 필요합니다.

 

 

계약금 내기

계좌이체를 할 경우, 등기부상 소유자 명의의 계좌로 입금해야 하며, 현금으로 지급할 때는 반드시 영수증을 발급받아야 합니다. 또한, 수표를 사용할 경우에는 수표번호, 발행 지점, 발행일 등을 메모해 두어야 합니다.

 

계약 후 받는 서류

주택임대차계약서, 중개대상물확인설명서, 공제증서

 

입주 후 전입신고 확정일자 받기!!

다시 한 번 강조합니다. 이사 후 전입신고와 확정일자는 꼭 받아야 하는 필수 사항입니다.

 

다들 안전한 계약 하세요~!